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Was die geplante Abschaffung der Kapitalpuffer ab 2027 für Immobilienkäufer und Eigentümer wirklich bedeutet und warum Schlagzeilen allein selten die ganze Geschichte erzählen.

Was die neuen Pläne der Bundesregierung für Käufer und Eigentümer bedeuten könnten

Eigentlich war heute gar kein neuer Blogbeitrag geplant.

Dann bin ich in den Nachrichten über eine Meldung gestolpert, die mich sofort hellhörig gemacht hat. Vielleicht haben Sie sie auch gesehen. Es ging um Immobilienkredite, Banken und sogenannte Kapitalpuffer. Ehrlich gesagt musste ich den Begriff selbst erst einmal einordnen.

Nachdem ich mich eingelesen hatte, habe ich auch mit René darüber gesprochen. Als Finanzierungsberater schaut er auf solche Entscheidungen noch einmal aus einer ganz anderen Perspektive. Was mich dabei überrascht hat: Vieles von dem, was ich gelesen habe, deckte sich mit dem, was wir bei RS Immobilieninvest seit Monaten beobachten.

Seit einiger Zeit merken wir in Gesprächen immer wieder, dass Kaufentscheidungen länger dauern. Interessenten rechnen genauer, Banken prüfen sorgfältiger und manchmal scheitert eine Finanzierung heute an Punkten, die vor wenigen Jahren noch kaum eine Rolle gespielt hätten. Vielleicht hat mich die Nachricht genau deshalb so neugierig gemacht. Denn manchmal lohnt es sich, hinter eine Schlagzeile zu schauen.

Als ich dann gelesen habe, dass die zusätzlichen Kapitalpuffer für Wohnimmobilienkredite zum 1. Januar 2027 wegfallen sollen, wollte ich verstehen, was das eigentlich bedeutet. Und vor allem: Hat das tatsächlich Auswirkungen auf Käufer, Eigentümer und den Immobilienmarkt oder klingt die Schlagzeile größer, als sie am Ende ist?

Deshalb gibt es diesen Beitrag heute einmal außer der Reihe.

Was sind Kapitalpuffer überhaupt?

Keine Sorge, mir ging es ähnlich. Der Begriff klingt deutlich komplizierter, als er eigentlich ist.

Vereinfacht gesagt müssen Banken für einen Teil ihrer Immobilienkredite zusätzliches Eigenkapital als Sicherheit zurücklegen. Man kann sich das wie ein finanzielles Polster vorstellen. Sollte es zu einer schweren wirtschaftlichen Krise kommen oder die Immobilienpreise deutlich fallen, sollen Banken trotzdem stabil bleiben und weiterhin Kredite vergeben können.

Diese zusätzlichen Kapitalpuffer wurden eingeführt, als die Immobilienpreise über viele Jahre fast nur eine Richtung kannten, nämlich nach oben. Die Finanzaufsicht wollte verhindern, dass sich im Hintergrund zu große Risiken aufbauen. Für die meisten von uns war davon kaum etwas zu merken. Für die Banken bedeutete es allerdings, dass ein Teil ihres Eigenkapitals gebunden war und nicht für weitere Finanzierungen eingesetzt werden konnte.

Warum sollen die Kapitalpuffer jetzt wieder wegfallen?

Der Immobilienmarkt hat sich inzwischen deutlich verändert. Die Bauzinsen sind gestiegen, viele Familien haben ihren Traum vom Eigenheim zunächst aufgeschoben und der Wohnungsbau steckt seit längerer Zeit in einer schwierigen Phase.

Die Bundesregierung hat angekündigt, die zusätzlichen nationalen Kapitalpuffer abzuschaffen. Ziel ist es unter anderem, den Banken wieder mehr Spielraum bei der Finanzierung von Wohnimmobilien zu verschaffen und den Wohnungsmarkt etwas zu beleben.

Werden Immobilienkredite dadurch wirklich leichter?

Genau das vermitteln manche Schlagzeilen. Und genau hier lohnt sich ein zweiter Blick.

Der Wegfall der Kapitalpuffer bedeutet nicht, dass Banken plötzlich jeden Immobilienkredit genehmigen oder die Anforderungen deutlich lockerer werden. Er verschafft den Banken zunächst einmal mehr Spielraum. Ob eine Finanzierung bewilligt wird, hängt weiterhin von vielen Faktoren ab, etwa vom Einkommen, vom vorhandenen Eigenkapital, von der Bonität und von der Immobilie selbst. Daran wird sich auch 2027 grundsätzlich nichts ändern.

Ähnlich sieht es bei den Bauzinsen aus. Die hängen weiterhin vor allem von den Kapitalmärkten und der Geldpolitik der Europäischen Zentralbank ab, nicht von diesem einen Beschluss. Die geplante Abschaffung der Kapitalpuffer könnte den Banken zwar mehr Flexibilität verschaffen und den Wettbewerb unter den Instituten etwas beleben. Ob sich das später tatsächlich in günstigeren Finanzierungskonditionen bemerkbar macht, lässt sich heute aber noch nicht seriös vorhersagen.

Deshalb wäre es heute aus meiner Sicht falsch, Kauf- oder Verkaufsentscheidungen allein von dieser Nachricht abhängig zu machen.

Sollte man deshalb mit dem Immobilienkauf lieber warten?

Auch darüber habe ich beim Lesen nachgedacht und vermutlich stellen sich gerade viele Menschen genau diese Frage.

Die ehrliche Antwort lautet: Das kommt darauf an. Niemand kann heute seriös vorhersagen, wie sich Bauzinsen, Immobilienpreise oder die wirtschaftliche Entwicklung bis 2027 verändern werden.

Wer heute die passende Immobilie gefunden hat und eine Finanzierung solide darstellen kann, sollte seine Entscheidung deshalb nicht allein von dieser einen Nachricht abhängig machen. Am Ende zählt vor allem die eigene Lebenssituation.

Passt die Immobilie? Ist die Finanzierung langfristig tragbar? Und fühlt sich die Entscheidung insgesamt richtig an?

Diese Fragen sind meist wichtiger als eine einzelne politische Entscheidung.

Was bedeutet das für Eigentümer?

Vielleicht haben Sie sich beim Lesen der Nachricht ebenfalls gefragt:

„Steigen die Immobilienpreise jetzt wieder?“

Ganz so einfach ist es leider nicht.

Der Immobilienmarkt wird von vielen Faktoren beeinflusst. Das Zinsniveau spielt eine große Rolle, ebenso die allgemeine wirtschaftliche Entwicklung, Angebot und Nachfrage sowie die Situation vor Ort.

Gerade hier in Bergisch Gladbach erleben wir bei RS Immobilieninvest immer wieder, wie unterschiedlich sich selbst ähnliche Immobilien entwickeln können. Zwei Einfamilienhäuser in derselben Größenordnung können ganz unterschiedliche Verkaufspreise erzielen, weil Lage, Zustand, Modernisierungen oder die Nachfrage im jeweiligen Stadtteil eben doch verschieden sind.

Die geplante Änderung kann den Markt möglicherweise etwas beleben. Sie allein wird aber kaum dafür sorgen, dass die Immobilienpreise plötzlich wieder deutlich steigen.

Mein Fazit

Die geplante Abschaffung der zusätzlichen Kapitalpuffer ist ein interessantes Signal für den Immobilienmarkt. Mehr aber im Moment auch nicht. Für Käufer bedeutet sie keine Garantie auf günstigere Bauzinsen, für Verkäufer keinen automatischen Hinweis auf steigende Immobilienpreise.

Vielleicht zeigt gerade dieses Thema ganz gut, warum sich ein zweiter Blick oft lohnt. Manche Schlagzeilen klingen größer, als sie am Ende sind. Andere wirken zunächst unscheinbar und können trotzdem langfristig etwas verändern.

Gerade bei Immobilien lohnt es sich deshalb, Entwicklungen nicht isoliert zu betrachten, sondern immer im Gesamtzusammenhang. Denn am Ende entscheiden nicht einzelne Nachrichten über einen Kauf oder Verkauf, sondern die persönliche Situation, eine solide Finanzierung und eine realistische Einschätzung des Marktes.

Genau deshalb möchten wir in diesem Blog Entwicklungen einordnen, Zusammenhänge verständlich erklären und Orientierung geben. Ohne komplizierte Fachbegriffe und ohne vorschnelle Schlussfolgerungen.

Um eine Mietwohnung zu bekommen, bereiten Sie am besten eine vollständige Bewerbungsmappe vor, reagieren Sie blitzschnell auf neue Inserate, nutzen Sie den persönlichen Kontakt bei der Besichtigung, suchen Sie auch abseits der großen Portale und aktivieren Sie Ihr Netzwerk.

Die komplette Bewerbungsmappe vorbereiten

• Haben Sie alle wichtigen Unterlagen direkt griffbereit, noch bevor Sie eine Wohnung besichtigen.

• Dazu gehören die letzten drei Gehaltsnachweise, eine aktuelle Schufa-Auskunft und eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung des Vormieters.

• Ein kurzes, persönliches Anschreiben mit Angaben zu Ihrem Beruf und den Umzugsgründen rundet die Mappe ab. 

Schnell sein und Benachrichtigungen nutzen

• Aktivieren Sie Suchaufträge mit Push-Benachrichtigungen auf Portalen wie ImmoScout24, um neue Angebote sofort zu sehen.

• Schreiben Sie den Vermieter direkt in den ersten Minuten nach Veröffentlichung an.

• Nutzen Sie eine persönliche Anrede im Anschreiben und nennen Sie das Objekt direkt im Betreff. 

Den ersten Eindruck bei der Besichtigung nutzen

• Seien Sie pünktlich, freundlich, gepflegt und zeigen Sie echtes Interesse an der Wohnung und der Hausgemeinschaft.

• Übergeben Sie Ihre vorbereitete Bewerbungsmappe direkt vor Ort oder digital unmittelbar nach dem Termin.

• Stellen Sie konkrete Fragen und verzichten Sie auf unangebrachte Preisverhandlungen.

Abseits der großen Portale suchen

• Schauen Sie auch auf kleineren Plattformen wie Kleinanzeigen oder lokalen Webseiten nach Angeboten von Privatvermietern.

• Achten Sie auf Inserate ohne Bilder, da sich darauf oft deutlich weniger Mitbewerber melden.

• Fragen Sie direkt bei lokalen Wohnungsgenossenschaften nach, da viele ihrer Einheiten nicht im Internet inseriert werden. 

Das private Netzwerk aktivieren

• Erzählen Sie im Freundes-, Familien- und Arbeitskreis allen von Ihrer Suche.

• Fragen Sie ausziehende Vormieter, ob sie Sie direkt beim Vermieter als Nachmieter vorschlagen können.

• Teilen Sie Ihr Gesuch auf Social-Media-Kanälen, um die Reichweite zu erhöhen. 

Sie schlagen Profit aus der Wohnungsknappheit - das wird Vermietern oft vorgeworfen. Dabei sind die Kalkulationen vieler Vermieter knapp, manchmal machen sie sogar Verluste, obwohl die Miete zu hoch erscheint.

Zu wenig Wohnungen, zu teure Mieten - das Problem haben mittlerweile nicht mehr nur Großstädte: Wasserburg am Inn liegt etwa eine Autostunde östlich von München. Michael Reiserer vermietet hier Wohnraum und kennt das Problem der Wohnungsknappheit. Auf eine Wohnung, die er nachvermieten möchte, haben sich innerhalb von nur zwei Tagen 45 Bewerber gemeldet: "Das ist brutal viel, denn das heißt, dass 44 Leute die Wohnung nicht bekommen", sagt er.

Die schnellsten fünf Bewerber hat der 49-Jährige zu einer Besichtigung eingeladen. Wer von den Interessenten dann zuerst zusagt und alle Unterlagen abgibt, bekommt die Wohnung. So stellt Michael Reiserer sicher, dass er diskriminierungsfrei vermietet. Herkunft, Alter und Geschlecht sollen keine Rolle spielen, wie es auch gesetzlich vorgeschrieben ist.

Mehr als zwei Millionen Euro investiert

Insgesamt besitzt er gemeinsam mit seinem Geschäftspartner rund 100 Wohnungen. Das Haus, in dem die Besichtigung stattfindet, hat Reiserer 2022 für 1,2 Millionen Euro gekauft und dann mit rund 1,1 Millionen Euro saniert. So wurde aus einem Einfamilienhaus ein Mehrfamilienhaus mit sieben Zwei-Zimmer-Wohnungen.

Die Kaltmiete für eine Wohnung liege bei 680 Euro, sagt er. Das sind rund 15 Euro pro Quadratmeter. Wasserburg am Inn, gelegen im Landkreis Rosenheim, gehört laut Deutschlandatlas zu den Gegenden mit den höchsten Mieten in Deutschland. Die Angebotsmieten für Wiedervermietungen lagen im vergangenen Jahr bei 11,50 Euro kalt pro Quadratmeter und mehr. Dass Michael Reiserer sogar mehr als 15 Euro pro Quadratmeter verlangen kann, liegt unter anderem daran, dass die Wohnung 2022 saniert wurde. Bei einer Modernisierung kann der Vermieter die Miete bei einer Neuvermietung frei festlegen.

133 Euro Minus für Vermieter bei 680 Euro Kaltmiete

Allerdings hätte der Vermieter auch kaum finanziellen Spielraum, um die Wohnung billiger anzubieten: Von den 680 Euro Kaltmiete zahlt Reiserer die Zinsen für den Kredit, den er für Kauf und Sanierung des Hauses aufgenommen hat. Konkret heißt das: Von den 680 Euro Miete, die er einnimmt, zahlt er 446 Euro Zinsen für den Kredit, den er für den Kauf aufgenommen hat, und 367 Euro Zinsen für den Kredit, mit dem er die Sanierung bezahlt hat. Das ergibt für diese Wohnung ein Minus von 133 Euro.

Das sieht nicht bei allen Wohnungen, die er besitzt, so aus: Insgesamt gehören Reiserer in Wasserburg drei Häuser. Die Mieteinnahmen liegen im Monat bei 28.000 Euro. Davon zahlt er rund 17.400 Euro an Zinsen an die Bank zurück. 4.300 Euro legt er monatlich für Bewirtschaftungskosten zurück. Den Kredit tilgt er mit den restlichen 6.300 Euro. "Das lohnt sich auf eine Perspektive von 20 Jahren. Unser Ziel ist nicht, heute Geld zu entnehmen", sagt er mit Blick auf die Gesamtrechnung.

"Es braucht Wohnraum"

Da Michael Reiserer die Probleme und die Wohnungsknappheit kennt, vermietet er nicht nur Wohnungen, sondern baut auch selbst neue Mietwohnungen. Gemeinsam mit seinem Geschäftspartner baut er in Prien am Chiemsee 18 Ein-Zimmer-Apartments. "Für uns war klar, dass es Wohnraum braucht - vernünftigen, hochwertigen, bezahlbaren Wohnraum. Dann haben wir entschieden, dass wir diesen Wohnraum schaffen", erzählt er.

Damit gehören sein Geschäftspartner und er momentan zur Minderheit. Denn gerade in den vergangenen Jahren sind viele Bauprojekte abgesagt oder gestoppt wurden, wie die Zahl der Baugenehmigungen zeigt. Sie ist Daten des Statistischen Bundesamtes zufolge zwischen 2021 und 2023 um fast 50 Prozent gesunken.

In Deutschland sind die Immobilienpreise genau wie die Baupreise zwischen 2010 und 2025 gestiegen. Diese Preisentwicklung hängt von vielen demografischen und wirtschaftlichen Faktoren ab. Zum Beispiel führen eine wachsende Bevölkerung, ein knappes Angebot an Immobilien und niedrige Zinsen zu steigenden Preisen. Die Entwicklung der Bau- und Immobilienpreise beobachten wir mit verschiedenen Indizes.

Der Häuserpreisindex misst die durchschnittliche Preisentwicklung aller typischen Markttransaktionen für Wohnimmobilien (Eigentumswohnungen sowie Ein-/Zweifamilienhäuser), die als "Gesamtpaket" aus Grundstück und Gebäude verkauft werden. Dazu zählen sowohl neu erstellte als auch bestehende Wohnimmobilien. Da sich die Entwicklung der Immobilienpreise je nach Region stark unterscheidet, weisen wir den Häuserpreisindex zusätzlich getrennt nach fünf Regionstypen aus: von sehr ländlichen Gebieten bis zu Metropolen. Bundesweit haben sich die Preise für Ein- und Zweifamilienhäuser sowie Eigentumswohnungen zwischen 2010 und 2025 um rund 82% verteuert.

Die Preisindizes für selbst genutztes Wohneigentum messen die durchschnittliche Preisentwicklung für neue, selbst genutzte Wohnimmobilien (Wohngebäude und Wohnungen) sowie die Ausgaben, die mit dem Erwerb oder Besitz von Wohnimmobilien entstehen. Der Erwerb von Immobilien umfasst den Kauf und die Erwerbsnebenkosten (Makler, Grunderwerbsteuer, Grundbucheintragung und Notar). Der Besitz von Wohneigentum beinhaltet Kosten für Instandhaltungen, Versicherungen und Hausverwaltung. Der Preisindex für selbst genutztes Wohneigentum ist zwischen 2010 und 2025 um 90% gestiegen.

Der Baupreisindex für Wohngebäude weist die Entwicklung der Preise für individuell geplante Ein- und Mehrfamilienhäuser nach. Hierbei wird jedoch nur das Bauwerk einbezogen. Der Index zeigt, dass sich die Preise für Wohngebäude im Zeitraum 2010 bis 2025 um 89% erhöht haben. Die Inflationsrate stieg im gleichen Zeitraum nur um 38%.

KORREKTUR: Baupreise für Wohngebäude im Mai 2026: +5,0 % gegenüber Mai 2025

Die Preise für den Neubau konventionell gefertigter Wohngebäude in Deutschland sind im Mai 2026 gegenüber Mai 2025 um 5,0 % gestiegen. Im Februar 2026, dem vorherigen Berichtsmonat der Statistik, hatte der Preisanstieg im Vorjahresvergleich 3,3 % betragen. Wie das Statistische Bundesamt (Destatis) weiter mitteilt, erhöhten sich die Baupreise im Mai 2026 gegenüber Februar 2026 um 2,4 %. Alle Preisangaben beziehen sich auf Bauleistungen am Bauwerk einschließlich Mehrwertsteuer.

Beim Hauskauf sind die Lage, die Bausubstanz, die Finanzierung, versteckte Nebenkosten und die Energieeffizienz die fünf wichtigsten Punkte. Ein genauer Blick auf diese Faktoren schützt Sie vor hohen Kosten und Enttäuschungen. 

Die wichtigsten Punkte beim Hauskauf

Lage und Umfeld

• Infrastruktur: Prüfen Sie den Weg zu Schulen, Ärzten und Einkaufsläden.

• Lärmbelastung: Achten Sie auf nahe Straßen, Bahngleise oder Flugzeuge.

• Zukunft: Fragen Sie nach geplanten Bauprojekten in der direkten Nachbarschaft. 

Zustand und Bausubstanz

• Baumängel: Suchen Sie nach Rissen in den Wänden oder schiefen Böden.

• Feuchtigkeit: Prüfen Sie den Keller auf Schimmel und nassen Putz.

• Fachmann: Nehmen Sie einen unabhängigen Gutachter zur Besichtigung mit. 

Finanzierung und Budget

• Gesamtkosten: Rechnen Sie den Kaufpreis plus alle Nebenkosten zusammen.

• Eigenkapital: Nutzen Sie ausreichend Ersparnisse als Puffer.

• Bankzinsen: Vergleichen Sie verschiedene Angebote für den Kredit.

Kaufnebenkosten

• Grunderwerbsteuer: Die Höhe hängt vom jeweiligen Bundesland ab.

• Notarkosten: Diese fallen für den Kaufvertrag und den Grundbucheintrag an.

• Maklerprovision: Prüfen Sie, wie viel der Makler kostet.

Energie und Sanierung

• Heizung: Finden Sie heraus, wie alt die Heizungsanlage ist.

• Dämmung: Schauen Sie auf den Energiausweis des Hauses.

• Zusatzkosten: Planen Sie Geld für nötige Umbauten ein.